2016年10月21日星期五

美国会成为一个租房者的国家吗?

美国长期以来一直是一个拥有房屋的国家,但在房地产泡沫和大衰退(Great Recession)之后,住房拥有率一直在下降。我们正走向一个租赁者的国家吗?城市景观该报告由美国住房和城市发展部(US Department of Housing and Urban Development)每年发布三次它的第一期2016年:“到2050年,美国房地产率,目前约有64%的家庭,将跌至至少20个百分点。”

对这个问题的简短回答是,根据一些预测,美国住房拥有率再下降10个百分点是合理的,但20个百分点似乎不太可能。但让我们把这个答案放在上下文中。这是1980年以来美国的住房拥有率。房地产的繁荣和相应的下降是显而易见的。但最近的下跌只是一个周期的一部分,还是预示着未来几十年的趋势?回答这个问题意味着试着去看过去最近的房地产泡沫,并考虑什么可能影响住房所有权的长期。



例如,阿瑟·c·纳尔逊在《关于到2050年53%的住房拥有率的可能性》中写道。他指出,2015年白人非西班牙裔人的房屋率为72.5%,而纳尔逊呼叫“新大部分”的房屋率为“新的大多数”,因为该集团正在扩大为美国人口的份额,是47.1%.他的预测细节本文是本文,但这里的结果:“我估计,到2050年,美国的房产率可能是德国2015年的53.5%或大致是什么。”尼尔森还指出,20世纪50年代,美国家业率约为53%,所以这样的速度明显没有前所未有的美国经验。


Dowell Myers和Hyojung Lee相反,在“队列势头和财务机构:前景到2050”中强调,住房拥有率随着人口老龄化而变化。老年家庭更有可能拥有自己的房子。但接下来的结果是,如果随着时间的推移,较年轻的家庭成为住房所有者的可能性越来越小,那么随着时间的推移,住房拥有率将会下降。他们写道:

1980年人口普查中,35至39岁以上的房屋维修价格为69%。从那时起,房地产成就开始逐渐退缩,可能在不断增长的负担能力问题的压力下,以及婚姻下降和日益增加的影响,这两者在历史上较低的房屋中增加了来自团体的人。金融危机之后,下降急剧加速。在2008年至2015年期间,该年龄集团的房屋抵达从64.6%下降到55.1%(-9.5分)。同时,对于那些70至74岁,速度仅在同一时间段下降,从81.7%到80.7%(-1.0点)。今天年轻人的低利率,除非他们加速超越未来几年的正常增长步伐,否则有可能抑制美国的房地产利率,因为这些队列开始在本世纪晚些时候取代他们的长老。
基于这一群组分析的中档预测,在2050年,美国房屋率低于55%以下。但在其悲观的投影中,过去几年标志着年轻队列购买意愿或能力的永久性变化房屋,房地产率可能低于2050年低于45%。

其他报纸对住房拥有率的下降并不那么悲观。在“一个租房或房主国家?“,亚瑟阿尔比林,劳里斯。古德曼和苏珊M. Wachteroffer a projection based on evolution of age and race/ethnicity, and offer a mid-range projection of the homeownership rate falling to 57% by 2050. In "The Future Course of U.S. Homeownership Rates," Donald R. Haurin offers a similar estimate, along with some other insights. He writes:
为什么住房拥有率最近下降了,而且还会继续下降?考虑6个原因。人们对自有住房或隐私的潜在偏好可能会减少,但没有证据支持这一假设。(2)与房价波动相关的风险溢价增加,提高了用户成本;然而,随着房价趋稳,溢价在未来应该会下降。(3)尽管大衰退后抵押贷款收紧,但2012年后变化不大。家庭需要时间来适应更高的信贷质量和更高的首付要求,但这一调整需要10年时间。(4)家庭预期流动性的增加提高了用户成本中的交易成本部分,但最近的变化表明,总体和年轻成年人人口的流动性都有所下降。最近房租上涨了,但这种上涨应该会提高住房拥有率。(6)可能导致最近特定年龄的住房拥有率下降的最重要因素是负面信贷事件的残留,如止赎、卖空和破产。 The impact on credit scores of these derogatory credit effects, however, is unlikely to last beyond 2020. Consideration of these six factors suggests that age-specific homeownership rates will stabilize no later than 2025, then will rebound, but not to the previous, boom-inspired peaks.
这些估计估计都足够明智,但他们对我感到有点不满意,因为他们对一些似乎可能塑造房屋未来的其他因素进行了相对较少的关注。例如,这里是一些人口普查局关于地铁地区内外差异和地区的差异。请注意,大城市的房间率往往会低得多:实际上,如果您的房屋抵达低于50%,您可能反映了这已经是美国城市的现实。还注意到,东北和西部地区的房屋率已经低于60%(当然,这是大幅作用,因为这些地区有更多的城市)。因此,一个人对家业未来的信念是一些关于人们在未来生活的地方的陈述。

家庭结构也有变化。例如,美国的出生率在20世纪60年代有所下降。20世纪60年代初,美国居民的美国家庭家庭的份额约为57%,但自那个时间达到约45%。虽然家庭有少数人有孩子,但是大量的年轻人与父母住在一起.随着这些年轻人走向独身的“少孩子”或“无孩子”家庭,我不清楚他们是想拥有自己的孩子,还是想租房。

最后,住房拥有率在某种程度上是一种社会选择,与影响不同类型住房供应的政策有关(比如影响大型独立住宅、小型独立住宅、共管公寓、或者建造出租公寓)和对住房的需求(比如金融和税收系统是否以鼓励买房的方式建立。Haurin写道:“从横向上看,发达国家的住房拥有率差异很大(2013年的数据),从挪威的83.5%到西班牙的77.7%,英国的64.6%和德国的53.3%。”如果美国想要更高的住房拥有率——并且不想经历另一个房价泡沫(!)——它需要考虑可能朝着这个目标前进的政策。