2018年2月16日星期五

房屋率:一些国际比较

高收入国家在拥有自己家庭的家庭的份额中差异很大,美国的房屋率为20 - 25年前的国际标准平均值,但现在低于平均水平。以下是一些事实Laurie S. Goodman和Christopher Mayer,“房屋世界和美国梦”2018年冬季问题中国经济观光杂志(32:1,pp.31-58)。
“当涉及到房屋企业的情况下,美国不会在其他高收入国家中排名。表1将1990年至2015年的房屋维持率与我们在整个时间段内获得某种可比性数据的18个国家。美国在1990年排名第十,在包装中排名第十,靠近平均速度。到2015年,美国是第五最低的,其房屋率为63.7%,低于18个国家平均值69.6百分比。在1990 - 2015年期间,18个国家的13个提高其房地产率。拥有房主下跌的五个国家是保加利亚,爱尔兰,墨西哥,英国和美国。
“在更广泛的国家样本中,其中许多国家在一些有关年份中没有数据,1990年美国的住房拥有率略低于报告数据的26个国家的中位数和平均数。到2015年,美国在44个有可靠数据的国家中排名第35位,比平均住房拥有率73.9%低了近10个百分点。”


造成这种差异的原因可能有很多,包括“文化、人口、政策、住房金融系统,在某些情况下,还有过去有利于住房所有权的政治不稳定历史。”他们对二战后英国和德国的住房拥有率的演变进行了有趣的比较(引文和脚注省略了):
“例如,考虑(前者)西德国和英国的房屋所有权的演变。两国都采取了类似的补贴战后租赁建设的政策,以重建他们的国家。但是,在干预年份,德国政策使房东允许楼主提高租金在某种程度上,因此提供财产维护,同时为租房提供“保护”。在英国,监管强烈劝阻私人租赁,而公众(租赁)住房质量拒绝过,德国人银行仍然保守抵押贷款。结果是,1950年至1990年,西德国家业利率从39升至42%,而英国家业率从30%上升到66%。有趣的是,轶事表明,许多德国户户租金他们的主要居住地,但是购买附近的房屋租用收入(这需要大D.自己的付款但接收慷慨的贬值福利)。这使得居民对冲租金的潜力增加,这些系统可以增加拥有房屋的税收补贴。“
通过国际标准,美国已经相当慷慨的抵押贷款扣除。此外,耶和华和梅耶虽然在美国拥有房屋是否拥有房屋的问题通常会产生财务意义。当然,在2006年的兴起价格购买一个房屋,然后在2008年试图销售那个家庭是一种失败的主张。但他们争辩说,如果美国人以典型的价格购买房屋,并愿意持续到家庭持续的时间 - 例如,在2002年购买,并通过2015年或以后的持有 - 然后房屋享受很好与替代投资相比。他们写:
“我们的研究结果表明,大多数美国家庭仍然有非常令人信服的理由渴望成为房主。从财务上讲,在“正常”市场买房的回报很高,税后表现通常优于股市和上市公寓公司指数。当然,与此分析相关的许多警告,包括购房时间和地点的可变性,以及其他与住房所有权相关的风险和权衡。几乎没有证据表明,除了像社会保障这样的政府强制项目之外,还有其他储蓄工具能够成功地鼓励中低收入家庭在拥有住房之外获得大量储蓄。事实上,拥有住房在几乎所有国家都很普遍,而不仅仅是在美国,在接近退休年龄的人群中尤其普遍,这表明大多数家庭仍然将拥有住房视为储蓄和退休生命周期计划的重要组成部分。”
因此,拥有一个房子是一种鼓励拯救的自律。此外,购买一个生活的房子是提供两种回报的投资:您销售时的财务回报,还可以生活在您的所有者占用的房屋内,但不在股票上进入股票。