2018年6月28日(星期四)

我们住房模式

2017年,美国的房屋依次反弹了一点,但近历史近较低。由于多种原因,这是一个关注的源泉:房屋是一辆储蓄车,这些车辆随着时间的推移而努力工作;作为一个房主鼓励人们照顾并贡献他们的社区;而且房地产是善良生活的宽松愿景有时称为“美国梦”的一部分。我会借鉴提供的证据T2018年美国住房状况报告 这是哈佛大学住房研究联合中心(Joint Center for Housing Studies of Harvard University)每年发布的报告的第30版。对于那些想要了解美国住房市场,包括租赁市场和低收入负担能力问题的人来说,这是一个很好的起点。在这里,我将重点关注住房所有权模式。

作为一个起点,这里有几个数字显示房屋所有权的年龄和种族/民族。在2006年左右房地产市场价格达到顶峰之后,65岁以上人群的住房拥有率并没有发生太大变化——他们中的许多人可能在2006年之前很多年就已经拥有住房了——但其他年龄段的人的住房拥有率却出现了明显下降。下降幅度最大的是年轻群体。每个种族/民族的住房拥有率也在下降。但尤其对黑人来说,住房拥有率的下降已经严重到接近四十年来的最低点。

以历史标准衡量,抵押贷款利率相对较低,所以这不是问题所在。相反,主要的问题似乎涉及到购买住房的高价格,可能也涉及到一些担忧,即在大衰退之前,刚刚目睹了房价的下跌,成为一个有房者的愿望。哈佛大学的报告提供了一些背景故事:
1988年,第一次国家住房的状态报告突出了历史上高质量的成本,国家房屋价格与收入比率为3.2,只有一个地铁张力为6.0以上的比例。2017年,国家价格与收入比率为4.2,22个METRO在6.0以上的比例。然而,到目前为止,低利率使得谦虚的家庭中位数每月支付相对实惠 - 实际上实际上实际上比1988年更低250美元。然而,利率和房价的持续​​上涨可能会改变这一点。此外,价格上涨意味着更高的下行和关闭成本,比许多首次购房者的每月付款更艰难的障碍。“
住房供应的限制似乎使房价居高不下。
2017年,待售房屋的平均供应量仅为3.9个月,远低于被认为是平衡市场的6个月。Zillow认为供应量更低,只有3个月,在不到2个月的93个城市中,大约有三分之一的库存。低成本住房尤其稀缺。事实上,在88个有数据的城市中,按价格计算,最高三分之一的市场待售房屋要多于最低三分之一的市场待售房屋。在其中的46个城市中,超过一半的可用供应位于高端. ...
“库存如此紧张的原因尚不完全清楚。CoreLogic的数据显示,抵押贷款缩水的房主数量从2011年的超过1210万减少到2017年的250万,因此负资产应该不会再对销售构成重大拖累。不过,2006年至2016年,390万套独栋住宅转为出租,可能会限制市场上入门级住宅的数量。住宅流动性的持续下降也可能起到一定作用,因为每年出售房屋的家庭都在减少。
“另一个因素是独栋建筑的水平较低。尽管连续6年增长,2017年独栋房屋的开工数仅为84.9万套,远低于110万套的长期平均水平。事实上,2008-2017年,每年只有61万套独栋住宅新增存量。有限的新建项目可能会减少现有业主的交易选择,阻碍他们将自己的房屋推向市场,从而抑制现有房屋的销售。
独栋房屋建设的缓慢增长在一定程度上反映了房屋建筑商在房地产泡沫破裂后的谨慎态度。但撇开风险规避不谈,对新住宅建设的一个重大制约因素可能是可建造地块供应的减少。根据Metrostudy的数据,2008-2017年,跟踪调查的98个都市区的空置地块库存下降了36%。事实上,美国最大的25个城市中有21个报告称,其库存只能支撑不到24个月的住宅建设。
“以及有限的土地,受访者向建造者调查引用的投入成本增加,因为增加了建设入门级别的家庭的难度。因此,每年建造的较小的房屋(1,800平方英尺以下)从1988年下降50%2017年2000年的36%至22%。“
在2016年第二季度击中了50年的低位之后,美国房间阶层率几乎没有出现一点。但如果美国认为,房屋率更高的房屋率是一个有价值的公共政策目标,挑战似乎是to查找住房市场的管理规则,以便建造者盈利,以建造更大数量的住房,特别是在较低和中等价格范围内


对于房屋所有权的一些早期帖子,请参阅: